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不動産に関する土地・建物の測量調査及び筆界確認業務を行っております。

 

法務局に保管されている土地・建物の登記簿の表題部に関する登記を行う業務です。

 

 

【土地に関する業務】           【建物に関する業務】

・境界確定測量・建物表題登記
・土地地目変更登記・建物表題変更登記
・境界復元測量・建物滅失登記
・土地分筆登記
・土地合筆登記
・土地地積更生登記

 

 

 

 

土地の境界とは、人為的に区画された土地と土地の境界のことをいい、隣地所有者の立会い・確認や官公署の図面をもとにこの境界を確定させるのが境界確定測量です。土地家屋調査士は、依頼者の代理人として、隣接する土地所有者や道路管理者などの利害関係人と境界協議を行い、民有地とは境界確認書を交わし、道路等の公共用地とは官民境界確認書を交わします。

 

 

 

現地には、コンクリート杭や金属プレート等の永続性のある境界標を設置し、確定した境界に基づく確定測量図(実測図)を作成します。一般に「土地の境界が確定している」と第三者に主張するためには、下記の要件

満たしていなければなりません。

 

①隣接する所有者、道路管理者などの利害関係人とその境界線を確認した書面があること。

②隣接する土地との角境界点に永続的な境界標があること。

③合意した境界が、法務局の地積測量図や公図等と合致していること。

 

 隣地との境界をはっきりさせたいとき。
 土地の正しい面積を知りたいとき。

 土地を売りたいが、境界及び面積を明確にすることが条件となっているとき。    

 土地を分割したいとき。

 (土地分筆登記の前提として境界確定測量が必要となります。)    

 登記記録の面積が実際と違うので正しい面積に訂正したいとき。

 (地積更生登記の前提として境界確定測量が必要となります。)

 

 

 

土地の地目変更登記とは、土地の現況、利用状況に変更があった場合に、登記記録の内容も同様に変更する手続きのことです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 田や池を埋め立てて建物を建てたいとき。(田・池沼⇒宅地)
 山林や畑を整地して建物を建てたいとき。(山林・畑⇒宅地)

 用悪水路の払い下げを受け、それを埋め立てて建物を建てたいとき。

                         (用悪水路⇒宅地)

 更地に建物を建築したいとき。(雑種地⇒宅地)
 家屋を取り壊した跡に駐車場を設置したいとき。(宅地⇒雑種地)   
 田や畑を整地して駐車場や資材置き場にしたいとき。(田・畑⇒雑種地)       
 宅地の一部を分筆して道路にした時の道路部分(宅地⇒公衆用道路) 

 

 

 

工事や災害などにより、境界標が無くなったり、移動してしまった場合には境界標を元の状態に復元するための測量です。

法務局備え付けの地積測量図や依頼者、隣接所有者保管の境界確定書、役所備え付けの官民境界確認書等を元にして隣接土地所有者の立会いの上、境界標を復元致します。境界復元測量は、前提として地積測量図や確定測量図(実測図)、境界確認書の明確な復元資料や図面が現に存在することが必要になります。 

 

 

 工事により境界標が無くなってしまったとき。                                           
 災害により境界標が移動したり、無くなってしまったとき。

 

 

 

 一筆の土地を二筆以上に分割する登記が「土地分筆登記」です。土地境界確定書の結果に基づき、土地の分筆登記をするので、前提として土地境界確定測量が必要になります。

分割後の土地は別々に売買や、抵当権などの権利の設定、相続などの処分が可能になります。

 

 

 

 

 

 

 土地の一部を売却したいので、分割したいとき。                                                       

 土地の一部を配偶者に贈与したいので分筆したいとき。
 相続財産の土地を相続人ごとに分筆したいとき。

 

 

 

 

 複数の土地を一筆の土地にするのが「土地合筆登記」です。必要に迫られるのは、不必要に地番が分かれている場合の整理に使います。

相続などが発生した場合に相続分ごとに分割し直す為に複数の土地を一旦一つにまとめる場合にも行います。

 

 

 

 

 

 

 

土地の合筆登記をするためには、次のような条件が必要です。

 

 ① 字名が同じこと。

 ② 地目が同じこと。

 ③ 所有者が同じこと。

 ④ 接続していること。

 ⑤ 抵当権等の所有権以外の権利の登記が無いこと。

 

※ただし、抵当権、根抵当権、先取特権、質権に関して、受付番号等が同一の場合は例外的に合筆できます。

 

 

 

実際に測量した土地の面積(実測面積)と登記記録の面積(公簿面積)が異なる場合に、登記記録の内容を実測面積に訂正する手続きを「土地地積更生登記」といいます。

土地境界画定測量の結果に基づき地積を更生登記するので、前提として土地境界確定測量が必要となります。 

 

 

 

 

 

 登記記録の面積が実際の面積と異なるので面積を訂正したいとき。

 登記記録の面積が実際の面積よりも大きく、余分に固定資産税等の課税が生

  じているとき。

 土地を売買することになったが、境界確定測量により隣地との境界を確定した

  上で面積を正確に測り、登記記録上も正しい面積に更生したいとき。

 

 

 

 

新しく建物を建築したときのように、建物の物理的な状況(所在、建物の種類、構造、床面積、所有者等)を登記記録に登録する手続きのことを「建物表題登記」といいます。

この登記を行わなければ登記簿が作成されません。一戸建て住宅や店舗、賃貸アパート、マンション、ビルなどの建物を新築した時にする登記になります。建物表題登記は申請義務がありますので、建物の新築後1ヶ月以内に建物表題登記をしないと10万円以下の過料に処せられる場合があります。

 

 建物を新築したとき。
 建売の住宅を購入したが、未登記だったとき。                                  
 親が建てた家を相続したが、未登記だったとき。

 

 

 

 

建物を増改築したときや、建物の用途を変更したときなど、建物の物理的状況やりよう形態が変更した場合にする登記を建物表題変更登記と言います。

具体的に増改築などで床面積が増えたり、居宅を店舗の用途に偏光した場合などに行います。

 

 

 

 

 

 

 建物を増築、改築したとき。
 建物の一部を取り壊したとき。
 附属建物を新築したとき。
 居宅から店舗の用途に変更したとき。

 銀行融資で登記記録と現在の物件状況が異なっており、建物表題変更登記が

 融資条件となったとき。 

 

 

 

 

建物が取り壊されたり、焼失等により建物が無くなった場合に、登記簿に記録されている建物の情報を閉鎖する手続きを「建物滅失登記」といいます。滅失登記は申請義務になっていますので建物・家屋を解体したら1ヶ月以内に滅失登記を行わなければ10万円以下の過料に処せられることがありますのでご注意ください。

 

 

 

 

 

 建物を取り壊したとき。
 建物の無い土地を購入したが、全所有者の建物登記記録が残っていたとき。
 建物の建て替えを行うとき。

 

 

 

 

土地測量・建物登記の事なら不動産リサーチまでお問い合わせください。

 

有限会社不動産リサーチ  

TEL(078)911-9888 担当 藤本

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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